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房企參與特色小鎮開發要去地產化
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  自國家推動特色小鎮建設以來,已有多家上市房企涉足。如果說上一輪房企進軍特色小鎮只是試水,如今部分實力型房企逐漸從地產化為驅動中走出,著手打造特色小鎮的“2.0版本”。在這一升級版本中,多家大型房企在投融資及規劃運營上設計了成體系的計劃。Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  特色小鎮漸再受熱捧Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  如今將產業小鎮作為集團主營業務發展的,如華夏幸福、華僑城,均喊出了要建設“百座特色小鎮”,而碧桂園、綠地、綠城、藍城也將小鎮視為集團發展的重要板塊。Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  6月17日,華僑城宣布“100個美麗鄉村”計劃,投資建設一百座具有中國傳統民俗文化特色小鎮,包括北京門頭溝齋堂、昌平十三陵等小鎮項目。而6月6日,在“綠地京津冀特色小鎮發布會”上,綠地也推出保定、大廠兩小鎮項目:保定科技小鎮和中國傳媒特色小鎮。這兩個小鎮項目只是綠地京津冀進軍小鎮的排頭兵,更多項目還處于洽談中。京津冀項目只是綠地小鎮版圖的冰山一角,目前綠地已經在浙江、四川等多個省市“下單”,并計劃在核心一二線城市周邊儲備10-15個大盤小鎮項目。Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  此前,華夏幸福宣布未來三年建設百座特色小鎮。碧桂園則計劃,5年斥資1000億元,在深圳周邊建設10個有差異化的科技小鎮,并實現模式輸出。萬科則試圖復制良渚文化村。在去年成立產城發展有限公司后,今年2月28日,萬科產城與浙江嘉善簽訂合作協議,雙方將在環滬的產業要塞,共同開發歸谷智造小鎮。Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  此外,還有一些新的房企加入小鎮建設的陣營。如融創中國在青龍山慈云寺景區打造融創慈云小鎮、融創產業新城,總投資達450億元。Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  抓住特色及業態配比Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  警惕特色小鎮地產化一直是業界的共識,繼首批127家全國特色小鎮名單公布后,今年第二批全國特色小鎮名單也即將揭曉,不但要求更為嚴格,還強調要“去地產化”。Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  實力房企運作小鎮的模式也逐漸意識到特色產業是立鎮之本。東興證券報告推薦關注的小鎮模式主要有兩種,一是以新興產業為主導,如華夏幸福的產業小鎮和碧桂園的科技小鎮;二是以文旅、基礎產業為主導,如華僑城、新華聯、保利地產和綠城中國,這種模式往往也以特色自然或歷史文化資源為依托。Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  在十一屆全國政協常委、人口資源環境委員會副主任劉志峰看來,華夏幸福基業在河北規劃建設足球小鎮、航空小鎮、葡萄酒小鎮等都很有特色。浙江藍城在建設小鎮之初,就確定了健康養老特色產業,并把學科帶頭人引到鎮內,讓特色產業跑不了、無法復制。Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  “我們現在絞盡腦汁思考的是怎么樣去創造一個特色小鎮,國外并非如此。”中國宏泰發展高級副總裁潘鋒表示,在開發和研發特色小鎮的時候,可以深刻挖掘當地的歷史、人文,而非憑空創造一個特色小鎮。Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  不少實力型房企更是提出了嚴格的業態規劃。近日,碧桂園首個特色小鎮——潼湖科技小鎮已落地惠州,預計投入資金高達1300億元,推行產業先行、產城融合模式。碧桂園要求先把產業做出來,住宅項目會放在二期做產業配套,且住宅開發比重不到三成。按照規劃,創新小鎮產業用地、產業配套用地、生活配套用地比例大致為30%:30%:40%。萬科良渚文化村在后期運營中也十分重視比例調整,由于人居比重占據65%,良渚正在加速產業的增加,使得產業和人居比例達到五五的配比。Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  運營收入對接全維度資本Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  盡管各地政府對特色小鎮項目給予了大量的政策支持,但特色小鎮資金投入量巨大,因此自身運營收入要過硬。Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  碧桂園相關負責人表示,目前創新小鎮已探索設計一些收入結構,綜合運用銷售物業的收入、租金收入、園區營運收入、股權投資收入等方法,同時希望通過資產證券化獲得資本市場的支持。綠地對小鎮則采用滾動開發模式,期間綠地“大金融”、“大基建”、“大消費”板塊均將介入,為小鎮建設提供資金、基礎設施和生活配套支持,小鎮項目在規定周期內要實現資金退出及盈利。打鐵除了自身要硬之外,離不開外界資本的支持。北京的古北水鎮既結合了當地政府的資本和資源,又結合了中青旅產業資本和金融資本。瀚華金控股份有限公司戰略總監王巖表示,特色小鎮應有完善的投融資規劃,如低成本、長期發債的資金與產業基金等資本配比,以及運營和短期銷售疊加,才能對特色小鎮整體生命力和運營提供多維度支持。Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  綜合來看,目前“特色小鎮”開發主要有三種模式:政府主導、企業主導和政企合營的PPP模式。在未來,PPP模式或成為特色小鎮的主流投融資方式。Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  華僑城目前在建的深圳甘坑新鎮項目為典型的PPP模式合作開發,收入來源是“門票收入+地租+銷售分成”。地租即租金,華僑城將舊廠房改造后租金提升兩三倍。而銷售分成,包括在城鎮中開發的農產品、餐飲服務等一些產品的銷售。Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  重視小鎮后期“迭代”開發Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  小鎮并非一天建成的,后期運營迭代很重要,浙江烏鎮原先是個古鎮,后來成為旅游地、互聯網全球大會的永久場地,就是在存量產業中優化提升,注入了資本、文化和新產能的力量。Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  “得把事先做出來,把人引進來,才能做活,其實這是小鎮的后期模式”,杭州萬科良渚文化村總運營趙博表示,良渚就是前期產業用地不足,后期再補充的迭代發展模式。作為一個開發運營17年的相對成熟樣本,良渚開啟了“良渚2.0計劃”,希望在原來老良渚文化村以居住為主的背景下提升產業內容,形成文創、教育、養老、旅游四大產業。Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  杭州萬科在距離良渚文化村兩三公里外新增25萬平方米城市綜合體項目用地,其中有一部分為產業用地,以劇院和文創產業為主的定位和規劃,這是良渚產業2.0的橋頭堡。文創產業的另一高地,則是年產值4.4億的玉鳥流蘇創意產業園一期和正在規劃的二期。為了推進旅游,良渚甚至設立了專門的旅居事業部,養老產業已經在良渚文化村的實踐8年,隨園嘉樹、隨園護理院、隨園之家三大產品線實現養老服務閉環。Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

  小鎮要宜居宜業,福建聚龍小鎮等都是相對成熟的樣本。趙博表示,良渚文化村的經營模式是村民自治,社區的志愿者和組織文化,是這個小鎮能夠運營下去的生命機理。(記者 龔小鋒)Dcp城經網 - 中國城市經濟綜合門戶網

關鍵詞:小鎮,產業,特色,模式,項目,運營,文化,開發,建設,收入,綠地
來源: 新京報 編輯:城經小編  
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